Investissement en immobilier d’entreprise à Toulouse : comment réduire la fiscalité sur vos plus-values, par le réinvestissement, en 2025 en Occitanie

En investissement en immobilier d'entreprise à Toulouse, la vente d’un bien immobilier professionnel (bureaux, entrepôt, local d’activité) peut générer une plus-value importante. En 2025, certaines exonérations et allègements fiscaux sont possibles, mais leur application dépend de la nature du bien et du statut du vendeur (entreprise individuelle, SCI, société à l’IS…).

1. L’exonération des plus-values professionnelles pour les petites entreprises (article 151 septies du CGI)

Dans le cadre d'investissement en immobilier professionnel en périphérie toulousaine, les entrepreneurs individuels ou sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle sur la plus-value de cession d’un bien professionnel, sous trois conditions :

• Le bien immobilier professionnel vendu doit être affecté à une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole.
• L’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans dans le local d'activité à Toulouse.
• Le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser certains seuils (par exemple : 250 000 € HT pour les prestations de service, 90 000 € HT pour les activités de vente).

Lorsque ces conditions sont remplies, la plus-value est totalement exonérée. Une exonération partielle s’applique si les seuils sont légèrement dépassés.
L'article: "article 151 septies du CGI"

2. Comment bénéficier d’un report d’imposition en cas d’apport immobilier d'entreprise à une société ?

Lorsqu’un entrepreneur apporte un immeuble professionnel à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il peut bénéficier d’un report d’imposition de la plus-value d’apport. Ce report est maintenu tant que :

• Les titres reçus en échange de l’apport du bien immobilier professionnel sont conservés,
• Et que la société conserve l’immeuble professionnel dans son patrimoine professionnel.

Ce mécanisme permet de différer la fiscalité dans le cadre d’une réorganisation ou d’un projet de réinvestissement.

3. Fiscalité des sociétés à l’IS : spécificités en cas d’investissement immobilier professionnel

Si le local d'activité professionnel est détenu par une SCI soumise à l’IS ou une structure commerciale, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. Elle est intégrée au résultat fiscal de la société et imposée au taux de l’IS, après déduction des amortissements pratiqués.

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