Marché de l’immobilier d’entreprise à Toulouse et en haute Garonne en 2025 : Analyse et Tendances

Contexte économique de l’immobilier d’entreprise à Toulouse

En immobilier d’entreprise, après une année 2023 résiliente mais atypique, le marché toulousain de l’immobilier d’entreprise a entamé 2024 avec prudence. L’année précédente a été marquée par une hausse des taux d’intérêt (jusqu’à 4,5 % et plus) et une inflation élevée, suivie d’un assouplissement en fin d’année. Ces conditions ont freiné les investissements : –53 % à Toulouse, avec 219 M€ investis.

Malgré ce contexte, 342 600 m² de surfaces ont été transactées (bureaux, entrepôts, locaux), témoignant de la vitalité du marché, même si les grandes opérations ont dominé, au détriment des PME plus attentistes. En 2025, le redémarrage dépendra d’un retour de confiance économique et d’un assouplissement durable des conditions de financement.

 Le marché des bureaux : dynamique sélective

En 2024, 128 500 m² de bureaux ont été commercialisés, en recul de 13 % par rapport à 2023. Le 1er trimestre est en net ralentissement (–36 % par rapport à T1 2023), avec un nombre de transactions en baisse.

La demande se recentre sur les bureaux neufs ou rénovés, offrant des prestations modernes et répondant aux normes RSE. Les immeubles tertiaires anciens sont plus difficiles à commercialiser. Le taux de vacance reste faible (3,6–3,7 %), reflet d’un marché où l’offre qualitative fait défaut.

Les entreprises recherchent des surfaces plus flexibles, adaptées au télétravail et à des organisations hybrides. Les grandes implantations (ex : Orange, Airbus) représentent une part importante des volumes placés. La surface moyenne par transaction est autour de 700 m².

Locaux d’activités et entrepôts : la force industrielle

Le marché industriel reste porteur. En 2023, 193 900 m² ont été placés, principalement en grands lots de plus de 1 000 m². Le T1 2024 montre un ralentissement, mais la demande reste forte sur le neuf. Le taux de vacance des entrepôts et hangars est très faible (1,9–2,1 %).

Les secteurs les plus dynamiques :

• Industrie aéronautique
• Logistique urbaine
• Tissu industriel PME-PMI

La taille moyenne des transactions pour les entrepôts atteint 1 070 m², et les entreprises cherchent des bâtiments logistiques et industriels fonctionnels, économes, bien situés. Le manque de disponibilité freine certains projets, notamment dans la logistique du dernier kilomètre.

 Loyers et valeurs de l’immobilier d’entreprise à Toulouse en 2025

Bureaux :

• Moyenne : 130–180 €/m²/an
• Prime centre-ville : jusqu’à 240 € HT/HC/m²/an
• Taux de rendement prime : 6 %

Locaux d’activité et entrepôts :

• Moyenne : 50–70 €/m²/an
• Haut de gamme neuf : jusqu’à 120 €/m²/an

La rareté et la qualité dictent les prix. Les immeubles de bureaux neufs ou bien situés sont les plus recherchés. Les valeurs vénales des bureaux se réajustent avec la hausse des taux, mais les loyers restent fermes, voire en légère progression.

Pôles géographiques en essor

• Nord-Ouest (Blagnac, Colomiers) : Aéronautique, bureaux neufs, locaux mixtes.
• Centre-ville / Matabiau : Projets emblématiques (Tour Occitanie), centralité, accessibilité.
• Sud-Est (Balma, Montaudran, Labège) : Tech, R&D, métros en projet.
• Sud-Ouest (Portet, Basso Cambo) : Locaux d’activités, logistique urbaine.
• Nord logistique (Eurocentre) : Plateformes de distribution régionale, e-commerce.

Perspectives en immobilier d'entreprise en 2025

Pour les investisseurs

Avec des taux de rendement d’une moyenne de 6 %, Toulouse reste attractive. La stabilisation des taux pourrait relancer les investissements, notamment sur les actifs neufs ou à fort potentiel locatif.

Pour les promoteurs

L’offre est insuffisante face à la demande. Il y a une opportunité pour développer des projets neufs, notamment en périphérie et zones bien desservies. Les enjeux : foncier disponible, coûts de construction, certification environnementale.

Pour les utilisateurs

Les entreprises devront faire preuve d’anticipation, surtout pour trouver des locaux d’activités neufs ou bien situés. La flexibilité et les performances énergétiques sont des critères prioritaires. Les PME devront parfois élargir leur périmètre géographique de recherche.

Un marché d’immobilier d’entreprise toulousain plus résilient que la moyenne nationale

À l’échelle nationale, le marché de l’immobilier d’entreprise a connu une année 2023 très difficile, avec une chute de plus de 50 % des investissements selon plusieurs analystes, notamment dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. En comparaison, Toulouse s’est montrée plus résiliente. Bien que les volumes investis aient également baissé de 53 %, la métropole a su maintenir un niveau d’activité transactionnelle supérieur à la moyenne des cinq dernières années, notamment grâce à son ancrage industriel, son cadre de vie attractif et sa dynamique démographique. Cette solidité relative positionne Toulouse comme l’un des marchés secondaires les plus dynamiques de France, capable d’attirer investisseurs et entreprises malgré un contexte économique contraint.

 En résumé

Toulouse conserve un potentiel de développement important, avec des fondamentaux solides : économie industrielle, croissance démographique, projets d’infrastructure. Le marché de l’immobilier d’entreprise reste en tension, mais les opportunités ne manquent pas pour les acteurs réactifs et bien accompagnés.