Vendre son immeuble mixte local professionnel et habitation à rénover à Toulouse.

Quel est le principe de la vente d’un immeuble à usage mixte local professionnel et habitation à rénover, à Toulouse, en haute Garonne ou Occitanie ?

Cela concerne la vente d’un bâtiment à usage d’habitations et locaux professionnels bâtis ou d’une partie de celui-ci ou qui est destiné à ces usages après travaux.
Sont exclus les immeubles de bureaux, les immeubles mixtes à usage d’habitation et local commercial, les bâtiments commerciaux, les locaux industriels et logistiques, les bâtiments à usage exclusivement professionnels (professions libérales, professions médicales, professions juridiques).

Le vendeur s’engage à réaliser des travaux dans cet immeuble dédié à l’habitation et local professionnel dans un délai fixé avec l’acquéreur (généralement investisseur de biens immobiliers professionnels ou d’habitations). En échange le propriétaire perçoit un premier versement de l’acquéreur avant la livraison de l’immeuble mixte local professionnel et habitation.
A la signature de l’acte authentique l’acquéreur verse le prix de vente correspondant à l’acquisition du terrain et de la construction existante.
Dans un deuxième temps, Le paiement du prix des travaux sera échelonné en fonction.

Les travaux entrant dans le champ de la vente d’un immeuble à rénover sont rappelés négativement par le décret n°2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeuble immobilier mixte habitation et professionnel à rénover.

Il est entendu que le vendeur demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. C’est l’article L262-2 du Code de la construction et de l’habitation qui le précise.

Sont exclus de la vente d’immeuble à rénover à destination local professionnel et habitation les travaux d’agrandissement, de restructuration et les travaux de reconstruction. Ce type de travaux rendant le bien immobilier neuf.
Si les travaux réalisés s’apparentent à des travaux qui rendent l’immeuble neuf, il s’agit d’un contrat de vente d’immeuble de locaux professionnels ou habitation à construire.

L’immeuble est considéré comme neuf dans les cas suivants :
– lorsque les travaux portent sur plus de la moitié des fondations, plus de la moitié des éléments hors-fondations ayant trait à la résistance et à la rigidité de l’immeuble ou plus de la moitié des façades (à l’exclusion du ravalement de façades) ;
– lorsque les travaux portent sur plus des 2/3 des éléments suivants : plancher, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, installations électriques, système de chauffage.

Pouvez-vous signer un compromis de vente pour l’achat d’un bâtiment mixte à rénover locaux professionnels et habitations ?

En effet les parties peuvent choisir le type d’avant contrat : promesse unilatérale ou compromis de vente. En la matière la loi n’impose pas de contrat préparatoire comme pour la vente d’immeuble à construire.  

Ce compromis de vente ou promesse unilatérale de vente doit en revanche mentionner plusieurs informations, à peine de nullité, les indications essentielles relatives au descriptif, au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que l’engagement du vendeur de produire des justificatifs : de garantie d’achèvement des travaux ; des assurances obligatoires : garanties biennale et décennale.

Lorsque l’immeuble est en copropriété, l’acte mentionne l’éventuelle présence d’éléments collectifs ayant une utilité pour l’immeuble vendu.

Que contient le contrat de vente d’un bien immobilier mixte habitation et professionnel à rénover à Toulouse ?

Afin de protéger l’acquéreur, le vendeur est tenu de signer avec lui un « contrat de vente d’immeuble à rénover ». Il fait suite à la signature du compromis de vente.

Le contrat de vente d’immeuble à destination habitation et professionnel à rénover (VIR),est règlementé par les dispositions des articles R 262-1 à R262-15 et  L 262-1 et suivants  du Code de la construction et de l’habitation.
Ces dispositions sont protectrices de l’acquéreur et d’ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger. Le contrat est obligatoirement conclu par acte authentique, à peine de nullité. 

Cet acte précise un certain nombre d’informations : article L 262 comme la description du bâtiment, du prix, des travaux à réaliser, du délai de réalisation des travaux. Il précise également la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur… 

Le jour de la signature de l'acte authentique, l’acquéreur paye le prix de l’immeuble existant.
Dans un second temps, le règlement s’effectuera de la manière suivante :
- 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux.
- 45 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux.
- Le solde de 5 % à la livraison.
Des versements intermédiaires sont possibles depuis le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d’immeubles à construire ou à rénover.

Il n’y a pas de règlementation précise concernant la nature et l'importance des travaux. Toutefois, s’ils sont considérés comme une reconstruction, le contrat deviendra une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et non d’une vente VIR.